A diferencia del habitual aumento anual de un 20% que venía registrándose en la mayoría de los alquileres, muchos ya establecen un incremento de entre un 30% y un 35%.
Algunos alquileres comenzaron a ajustarse cada seis meses en los nuevos contratos, con alzas que se proyectan entre 30 y 35 por ciento anual en Capital Federal por efecto de la inflación, lo cual pone contra las cuerdas a cientos de miles de inquilinos imposibilitados de acceder a una vivienda propia.
Los ajustes superan en la mayoría de los casos los incrementos porcentuales en los impuestos (como el ABL) que los municipios cobran a los propietarios por el inmueble y están por encima también de los indicadores privados de inflación más desalentadores, que para 2013 dieron un avance de entre 25 y 27%.
No obstante, el 3,7 por ciento de inflación reconocido por el INDEC para enero fue “letal”, dado que el Gobierno blanqueó la suba de precios promedio y los propietarios anualizaron ese dato, por lo que cambiaron las reglas de juego para la redacción de los contratos. Las condiciones del mercado son las peores para los inquilinos: el dueño de la propiedad impone el precio y el porcentaje de aumento, los plazos y las condiciones; los préstamos hipotecarios siguen estancados en el 5 por ciento del mercado crediticio, con tasas que superan el 20 por ciento anual; y el valor de una propiedad cotiza en dólares, con el metro cuadrado por las nubes.
El titular de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), Ricardo Botana, manifestó su preocupación por las “irregularidades” halladas desde enero en los nuevos contratos que inmobiliarias y propietarios imponen a quienes buscan un hogar para independizarse de la casa materna o para armar su propia familia. “Los alquileres se venían ajustando con tasas del 18, 20 y hasta 25 por ciento en los últimos años, pero ahora el mercado está pidiendo un incremento que alcanza al 30 por ciento anual, con subas intermedias cada seis meses. No entendemos qué está pasando”, dijo Botana a Noticias Argentinas.
Los inquilinos representados por la UAI estiman que los propietarios “se asustan” ante las posibilidades de una escapada de la inflación y “por las dudas” imponen cláusulas de aumentos que “no están en línea con la realidad económica y no tienen fundamentación posible”.
Los inquilinos están, en todo caso, desamparados en un mercado que no es regulado por el Estado y opera al libre albedrío en un contexto de fuerte demanda, con una ley (23.091) sobre la instrumentación de los contratos de locaciones urbanas que no interviene sobre condiciones como precios, porcentajes de aumentos ni plazos para esos valores.
La Unión que preside Botana promueve un proyecto de modificación de ley que es trabajado conjuntamente con la Asociación Platense de Inquilinos (API) y la Asociación de Inquilinos de Tierra del Fuego, entre otras organizaciones, y podría llegar al Congreso este año. El crecimiento económico de los últimos años no talló en la cuestión hipotecaria: sólo 4,5 por ciento del total de los préstamos son a largo plazo para la compra de una vivienda y las tasas de interés saltaron de un módico 15 por promedio en marzo 2013 a entre un 26 y 30 por ciento un año después. Esos parámetros son apenas el punto de inicio a partir del cual se estructura el costo de un crédito hipotecario, porque sobre esa base, los bancos aplican, en general, un incremental que suele ir de los 3 a los 5 puntos porcentuales.
Tomando entonces un promedio del sistema, el rendimiento nominal anual (tasa Badlar más dicho incremental) pasó en menos de doce meses del 19% a entre 30 y 35% anual, un nivel impensado una década atrás. Durante los últimos 10 años se incrementó la tendencia de que los inmuebles estén ocupados por inquilinos y no por propietarios: el 72 por ciento de los porteños eran dueños de las casas donde vivían en 2001 y en 2010 la cifra cayó al 65 por ciento, según el último Censo del INDEC.
Ese censo estimó que en la Ciudad de Buenos Aires el 31 por ciento de los inmuebles estaban ocupadas por inquilinos, cuando era 23 por ciento en 2001; el 15% de los que vivían en la provincia de Buenos Aires en 2010 pagaban un alquiler y en 2001 el 10; y en Córdoba estos porcentajes eran del 22% en 2010 y 2001 del 17%.
